Οι υψηλές τιμές ενοικίων στη Λεμεσό, ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια, έχουν δημιουργήσει σημαντικό πρόβλημα σε αρκετές δημογραφικές ομάδες της αγοράς ενοικίου. Ο Γιάννης Μισιρλής, διευθυντής της Imperio, τονίζει πως αναμφισβήτητα η προσφορά καινούργιων οικιστικών κατοικιών, που θα απαντήσει στην υψηλή ζήτηση για κατοικίες προς ενοικίαση αποτελεί τη λύση στο πρόβλημα των υψηλών ενοικίων.
Η αγορά ενοικίου (rental market) είναι ιδιαίτερα σημαντική, τόσο για τη εγχώρια αγορά -για την οποία οι τιμές ενοικίων πρέπει να είναι προσιτές- όσο και για την πόλη της Λεμεσού, ώστε να διατηρηθεί ανταγωνιστική ως τόπος εργασίας, τόσο για τους κατοίκους της, όσο και για ξένους που έρχονται να εργαστούν σε αυτήν. Συνεπώς, το φαινόμενο των υψηλών ενοικίων δεν σχετίζεται μόνο με τον κλάδο της αγοράς ακινήτων, αλλά αποτελεί θέμα μείζονος σημασίας για την κυπριακή οικονομία συνολικά.
Ποιοι παράγοντες έχουν ενισχύσει το πρόβλημα των ψηλών ενοικίων κατά τη γνώμη σας;
Φυσικά, η αδυναμία των εμπορικών τραπεζών να χρηματοδοτήσουν με στεγαστικά δάνεια πολίτες που επιθυμούν να αγοράσουν κατοικία, αποτελεί έναν από τους βασικούς λόγους δημιουργίας του φαινομένου των υψηλών ενοικίων. Συνεπεία αυτού, άνθρωποι με αγοραστική διάθεση μετατρέπονται από αγοραστές σε ενοικιαστές, αυξάνοντας με αυτόν τον τρόπο και τη ζήτηση για κατοικίες προς ενοικίαση. Επίσης, η αναχρονιστική νομοθεσία του Ενοικιοστασίου, αφαιρούσε από τον ιδιοκτήτη της κατοικίας το δικαίωμα να εκδιώξει έγκαιρα τον κακοπληρωτή από το ακίνητό του. Το γεγονός αυτό ανάγκαζε πολλούς ιδιοκτήτες να διαθέτουν τα ακίνητά τους αποκλειστικά προς βραχυπρόθεσμη μίσθωση ή ακόμη και να τα διατηρούν εκτός αγοράς για αρκετά χρόνια, με σκοπό να τα διαθέσουν στα παιδιά τους. Με αυτόν τον τρόπο, μειώθηκε ακόμη περισσότερο η προσφορά ακινήτων προς μακροχρόνια μίσθωση. Όλοι οι παραπάνω παράγοντες δημιουργούν και συντηρούν τις συνθήκες μείωσης της προσφοράς καινούργιων κατοικιών, σε ένα περιβάλλον συνεχώς αυξανόμενης ζήτησης, με συνέπεια οι υψηλές τιμές ενοικίων να χαρακτηρίζουν, αυτή την στιγμή, την αγορά ενοικίου της Λεμεσού.
Από τη δική σας εμπειρία ποιες πιστεύετε θα μπορούσαν να είναι οι λύσεις στο πρόβλημα;
Πολλά έχουν ειπωθεί στο παρελθόν σχετικά με το ποιες θα μπορούσαν να είναι οι λύσεις στο πρόβλημα των υψηλών ενοικίων. Το σημαντικό όμως είναι τα μέτρα που πρέπει να ληφθούν σήμερα, τις λύσεις που προτείνουμε, ενώ το κυριότερο είναι οι προτάσεις αυτές να μπουν σε εφαρμογή.
Είναι πολύ σημαντικό να υπάρχει συνεργασία του ιδιωτικού τομέα με τις κρατικές Αρχές. Το έναυσμα για μία αγαστή συνεργασία δόθηκε με την τροποποίηση της νομοθεσίας του Ενοικιοστασίου, που εγκρίθηκε πρόσφατα από τη Βουλή. Θα πρέπει, όμως, να υπάρξει και συνέχεια. Ακόμη, έγινε μία προσπάθεια χάραξης της πολιτικής προσιτής κατοικίας πέρσι, η οποία όμως δεν είχε τη ζητούμενη απήχηση στον χώρο της αγοράς ακινήτων, λόγω έλλειψης βασικών στοιχείων. Φυσικά, ως Σύνδεσμος Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών είμαστε στη διάθεση των Αρχών και πάντοτε έτοιμοι να προτείνουμε λύσεις.
Σε γενικές γραμμές, όμως, η λύση είναι απλή: χρειαζόμαστε μεγαλύτερο αριθμό προσφερόμενων ακινήτων. Η διαδικασία αυτή, βέβαια, θα πρέπει να γίνει προσεκτικά και με συγκεκριμένη στρατηγική, καθώς ελλοχεύει ο κίνδυνος του φαινομένου. Επίσης, τα ακίνητα που θα προσφερθούν πρέπει να είναι τα κατάλληλα και να εξυπηρετούν τις απαιτήσεις των ενοικιαστών. Ο σχεδιασμός και η κατασκευή ακατάλληλων ακινήτων (πολύ ακριβών, υπερβολικά μεγάλων, σε ακατάλληλες περιοχές κτλ.) δεν θα εξυπηρετούσε κανένα και δεν θα έλυνε κανένα πρόβλημα. Πρέπει συνεπώς να δοθούν τα κίνητρα στον ιδιωτικό τομέα για να σχεδιάσει, να κατασκευάσει και να διαθέσει αυτά τα κατάλληλα ακίνητα προς την αγορά ενοικίων.
Μήπως βοηθά στη λύση του προβλήματος η Πολιτική Προσιτής Κατοικίας του κράτους;
Για συγκεκριμένους λόγους η πολιτική στην οποία αναφέρεστε δεν έτυχε θερμής υποστήριξης από τον ιδιωτικό τομέα. Για παράδειγμα, ένα από τα βασικά κριτήρια της υφιστάμενης πολιτικής είναι ο υψηλός συντελεστής δόμησης του επιλεγμένου τεμαχίου προς ανάπτυξη. Στις περισσότερες πόλεις, με πιθανή εξαίρεση τη Λευκωσία, η εξεύρεση τέτοιων τεμαχίων με υψηλό συντελεστή (άνω του 100%) είναι σχεδόν αδύνατη. Πρέπει, λοιπόν, η πολιτική αυτή να προσαρμοστεί στις πραγματικές ανάγκες και δεδομένα της αγοράς.
Στον ιδιωτικό τομέα ενοικίασης θα πρέπει οι ιδιοκτήτες ακινήτων να γίνουν πιο ευέλικτοι, προσφέροντας μικρότερες περιόδους ενοικίασης, οι οποίες να εναρμονίζονται με τις ανάγκες και τις απαιτήσεις των ενοικιαστών, όπως για παράδειγμα η σύναψη συμβολαίων ενοικίασης κατοικίας διάρκειας έξι ή και εννέα μηνών αντί ενός έτους.
Ένα ακόμη σημαντικό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι ενοικιαστές είναι το χρηματικό ποσό που πρέπει να καταβληθεί ως εγγύηση για να ενοικιάσουν την κατοικία. Στην προκειμένη περίπτωση, θα πρέπει να αναζητηθούν καινούργιες και πιο δημιουργικές λύσεις. Στην Imperio ήδη εξετάζουμε το ενδεχόμενο πληρωμής ασφαλίστρου που να εγγυάται την ενοικίαση για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο και να έχει ένα πολύ χαμηλότερο κόστος από αυτό της εγγύησης για τον ενοικιαστή. Τέτοιου είδους αλλαγές θα καταστήσουν την αγορά ενοικίων πολύ ελκυστικότερη.
Όλα αυτά ίσως πάρουν αρκετό χρόνο για να εφαρμοστούν. Δεν υπάρχουν γρηγορότερες λύσεις;
Θα μπορούσαν να υπάρξουν. Ο γρηγορότερος τρόπος αύξησης της προσφοράς κατοικιών στην αγορά ενοικίων προέρχεται από μια μικρή εξαίρεση που θα μπορούσε να εφαρμόσει το Υπουργείο Οικονομικών στον υφιστάμενο κανονισμό ΦΠΑ για αγορά κατοικιών. Για παράδειγμα, θα μπορούσε το υπουργείο να εξαιρέσει, για συγκεκριμένη χρονική περίοδο, όλες τις κατοικίες για τις οποίες έχει μέχρι στιγμής πληρωθεί μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5%, από την υποχρέωση του αγοραστή να χρησιμοποιεί την κατοικία αυτή ως τη μόνιμη του κατοικία. Εάν αυτές οι κατοικίες διατεθούν προς την αγορά ενοικίων, ένα τεράστιο μέρος του προβλήματος λύνεται εν μία νυκτί.
Εν κατακλείδι, το δεδομένο πρόβλημα στέγασης λόγω των υψηλών ενοικίων στη Λεμεσό, θα πρέπει να αντιμετωπιστεί μέσω μίας ουσιαστικής συνεργασίας μεταξύ ιδιωτικού και δημόσιου τομέα. Θα πρέπει να δοθούν τα απαραίτητα κίνητρα από τις Αρχές, σε ιδιώτες και επιχειρηματίες, ώστε να υπάρξει αύξηση της προσφοράς κατάλληλων ακινήτων, γεγονός που θα ικανοποιήσει τη ζήτηση για κατοικίες μακροχρόνιας μίσθωσης και θα εξισορροπήσει έτσι τις υψηλές τιμές των ενοικίων. Ταυτόχρονα, το εμπόδιο της εξεύρεσης προκαταβολής για την αγορά ενός ακινήτου, που συναντούν κυρίως νεαροί επαγγελματίες, θα πρέπει να ξεπεραστεί με μηχανισμούς καθορισμένους μέσω δημόσιας και ιδιωτικής πρωτοβουλίας. Με αυτόν τον τρόπο, ένα μεγάλο ποσοστό ενοικιαστών θα μετατραπεί σε αγοραστές. Το βέβαιο, πάντως, είναι πως το σημαντικό θέμα της αγοράς ενοικίου (rental market), καθώς και της παροχής δυνατότητας σε νέους ανθρώπους να αγοράσουν την πρώτη τους κατοικία, δεν αφορά αποκλειστικά τον τομέα των ακινήτων, αλλά επηρεάζει άμεσα και έντονα την οικονομία της χώρας μας συνολικά.
Να μετατρέψουμε ενοικιαστές σε αγοραστές
Ταυτόχρονα με τα παραπάνω, θα πρέπει να πραγματοποιηθεί μία συντονισμένη προσπάθεια, ώστε όχι μόνο η αγορά ενοικίου, αλλά και η αγορά κατοικίας να γίνει πιο ελκυστική, με σκοπό αριθμός ενοικιαστών να μετατραπούν σε αγοραστές.
Το μεγαλύτερο εμπόδιο που αντιμετωπίζουν οι αγοραστές πρώτης κατοικίας, όπως για παράδειγμα τα νεαρά ζευγάρια και νεαροί επιχειρηματίες/επαγγελματίες, είναι η εξεύρεση της απαιτούμενης προκαταβολής. Αυτή την στιγμή, οι περισσότεροι νεαροί αγοραστές βασίζονται σε οικογενειακούς πόρους για την καταβολή της προκαταβολής αυτής.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα παροχής κινήτρων σε αγοραστές που δεν διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα να προκαταβάλουν το 20% της τιμής αγοράς μίας κατοικίας, είναι το Ηνωμένο Βασίλειο, με το μοντέλο στήριξης “Help to Buy”, όπου η κυβέρνηση χρηματοδοτεί το 15% της προκαταβολής του αγοραστή, ο οποίος θα χρειαστεί να πληρώσει μόνο το υπόλοιπο 5% αυτής.
